Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи квартиры: зачем он нужен и как его составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Список документов для налогового вычета
Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
- декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
- справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
- договор купли-продажи жилья;
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
- акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
- документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
- договор с кредитной организацией;
- график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи
3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.
Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:
- cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
- oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.
B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:
- cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
- нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
- пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.
B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.
Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:
- oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
- вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.
BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.
Aкт пpиeмки пepeдaчи квapтиpы пpи coглaшeнии cтopoн пoзвoляeт зaвepшить пepeдaвaть нeдвижимocть и пpaв нa нee пoкyпaтeлю. Укaзaнный дoкyмeнт зaвepшaeт финaнcoвый пpoцecc и пepeвoдит пocлeдyющиe pиcки c мoмeнтa пoдпиcaния нa нoвoгo coбcтвeнникa. Пpи cocтaвлeнии нeoбxoдимo yчитывaть вce нюaнcы и ocoбeннocти oфopмлeния бyмaг тaкoгo poдa.
Boпpoc — Oбязaтeлeн ли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы?
Пpoдaвeц квapтиpы oткaзывaeтcя пoдпиcывaть пepeдaтoчный блaнк, нo пoкyпкy нe xoтeлocь бы pacтopгнyть. Moжнo yтoчнить — нyжeн блaнк или мoжнo oбoйтиcь лишь дoгoвopoм?
Oтвeт
Coглacнo cтaтьe 556 ГК PФ дoкyмeнт oфopмить нeoбxoдимo, инaчe нeдвижимocть нe бyдeт cчитaтьcя пepeдaннoй и вoзникнyть пpoблeмы c oфopмлeниeм нa нee пpaвa coбcтвeннocти.
Boпpoc — Нyжeн ли aкт пpиeмa пepeдaчи к дoгoвopy дapeния квapтиpы
Гpaждaнкa пoдapилa coвepшeннoлeтнeй внyчкe квapтиpy. Tpeбyeтcя ли aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния, чтoбы внyчкa cтaлa пoлнoпpaвнoй xoзяйкoй?
Oтвeт
Oфopмлeниe aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмaтpивaeтcя. Bce pacпиcывaeтcя в дapcтвeннoй, нo ГК нe зaпpeщeнo oфopмлять дaннyю бyмaгy пo жeлaнию.
Свидетельства на квартиру нет, а получить вычет хочется
Задумала получить налоговый вычет за покупку квартиры в новостройке. Возник вопрос: в списке документов, необходимых для получения вычета, упоминаются свидетельство о регистрации права собственности или выписка из реестра. Расскажите, пожалуйста, про выписку из реестра — так как моя квартира в новостройке, свидетельство о регистрации права собственности жителям обещают только через несколько месяцев. А вычет хочется оформить быстрее, потому что ремонт же :–)
Спасибо вам, вы няши!
Елена, хотим вас обрадовать: не нужно ждать, пока будет оформлено свидетельство о праве собственности на квартиру. Оформляйте документы на вычет.
Судя по всему, вы уже подписали акт приема-передачи квартиры с застройщиком. Так как купили квартиру в новостройке, у вас есть договор долевого участия. Этих документов достаточно для подтверждения права на вычет при покупке квартиры. Если вы брали ипотеку, то для вычета по процентам у вас тоже все есть.
Вот ваш список документов для вычета:
В налоговом кодексе четко написано, что право на имущественный вычет при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве подтверждается таким комплектом документов. В письмах Минфина множество подтверждений этому. Эта позиция бесспорная, так что даже не сомневайтесь. Подписали акт — забирайте деньги из бюджета.
Когда возникает право налогового вычета при покупке готового жилья?
Если налогоплательщик покупает уже готовое жилье по договору купли-продажи, то право на имущественный вычет возникает после оформления права собственности согласно выписке ЕГРН (свидетельству о регистрации) (пп.7 п.3 ст.220 НК РФ, Письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@).
При этом дата договора купли-продажи и дата подписания Акта приема-передачи значения не имеют (Письмо Минфина России от 13.10.2011 N 03-04-05/5-729).
Пример: В 2019 году Антонов В.К. приобрел квартиру по договору купли-продажи. В этом же году Антонов В.К. подписал Акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о праве собственности на квартиру он получил только в начале 2020 года.
Несмотря на то, что квартира была оплачена, и Акт приема-передачи подписан в 2019 году, право на вычет у Антонова В.К. возникает только с момента оформления свидетельства о праве собственности (в 2020 году). Соответственно, вернуть уплаченный налог через налоговую инспекцию он может только в 2021 году.
Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований
Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований.
В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания Акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).
Пример: В 2019 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2020 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала Акт приема-передачи квартиры.
В начале 2021 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию и, приложив к ним договор уступки прав требований, вернула уплаченный за 2020 год налог на доходы (НДФЛ).
Неприятные последствия для покупателя
Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.
Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.
Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?
Было бы логичным предположить, что раз застройщик принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).
Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик — фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят владельцы остальных квартир.
Размер вычета с примером расчета
Главное правило: налоговый вычет по ДДУ предоставляется в сумме стоимости квартиры, но не более 2 000 000 рублей. Из этих денег можно вернуть на руки из казны 13%, но не более 260 000 рублей.
Однако это не означает, что гражданин сразу получит перевод в полном размере причитающихся ему денег. Срок возврата полной суммы зависит от того, в каком размере налогоплательщиком был уплачен налог в текущем году. За год можно вернуть не более той суммы налогового вычета при долевом строительстве квартиры, что была перечислена с зарплаты в бюджет. Остаток можно перенести на будущие периоды.
Практика. Сидоров Е.В. приобрел в 2017 году квартиру по ДДУ за 1 730 000 рублей. Он вправе вернуть из бюджета 13% от этой суммы, что составляет 224 900 рублей. При этом гражданин работает на производстве и получает «белую» зарплату в размере 35 000 рублей до вычета НДФЛ. Ежемесячно с заработка он уплачивает в бюджет 4 550 рублей (13% от 35 тысяч). Всего за 12 месяцев 2017 года он перечислил в казну 54 600 рублей налога (4 550 * 12). Именно эту сумму он и сможет вернуть себе за покупку жилья. Остаток суммы, подлежащей возврату, он сможет получить за счет следующих налоговых периодов в будущем.
Если квартира по ДДУ стоит дороже максимальной суммы, то к вычету берется только 2 миллиона рублей, а к возврату – только 260 000 рублей.
Кроме этого, если квартира была приобретена в ипотеку, то гражданин получает право на дополнительную льготу по процентам, уплаченным в рамках кредитного договора:
- Имеют значение только уже уплаченные проценты, а не предполагаемые по графику платежей.
- Максимальный вычет по процентам предоставляется в размере 3 000 000 рублей, максимальный возврат из бюджета – 390 000 рублей.
Для этого потребуется ежегодно получать в банке справку о размере фактически уплаченных процентов. Оформить проценты «на будущее» через работодателя не получится – только через налоговую.
Налоговый вычет при долевой собственности рассчитывается с учетом долей, принадлежащих собственнику. Если, например, два лица приобрели квартиру в равных долях, то и вычет распределится пополам.
Вычет при покупке второй квартиры
Налоговый вычет при покупке второй квартиры возможен, если при приобретении первого объекта недвижимости не истрачена вся сумма, на которую имеет право гражданин. Рассмотрим такой пример. В 2019 г. гражданин купил квартиру, стоимостью в 1,4 млн рублей, и в дальнейшем получил вычет в сумме 182 тыс. руб. Значит ли это, что он полностью реализовал своё право?
Нет. Допустим, если в 2022 г. этот же гражданин купит квартиру стоимостью в 3 млн руб., он может получить вычет на неизрасходованную сумму – 600 тыс. руб., т. е. возвратить ещё 78 тыс. руб. Порядок получения льготы такой же, как и в первом случае, документы потребуются те же.
Данное правило не распространяется на налоговые вычеты при покупке квартиры в ипотеку. Таким образом, даже если размер процентов за первый объект недвижимости не достигнет 3 млн рублей, льгота во второй раз не предоставляется.
Налоговый вычет без акта приема передачи
от 5 сентября 2013 г. N 03-04-05/36587
О предоставлении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении квартиры в строящемся доме в 2013 г., если акт приема-передачи будет получен в 2014 г.
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщик в 2013 г. заключил договор на строительство квартиры, акт приема-передачи которой будет получен в 2014 г.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, предоставляются за тот налоговый период, в котором возникло право на их получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению вышеуказанного имущества.
Учитывая, что согласно абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме, является акт о передаче квартиры, в рассматриваемом случае налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган о предоставлении ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором будет подписан акт о передаче квартиры.
В случае отсутствия доходов, облагаемых по ставке 13 процентов, в налоговом периоде, в котором возникло право на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, может воспользоваться своим правом на его получение начиная с того налогового периода, в котором возникнут доходы, облагаемые по ставке 13 процентов, вне зависимости от года возникновения права на имущественный налоговый вычет.
Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья
Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.
Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.
Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.
Налоговый вычет по акту приема передачи квартиры в 2020 году
Покупка еще строящейся квартиры дает право ее собственнику получить возврат НДФЛ. Акт приемки квартиры является важнейшим аспектом любой сделки подобного рода, а его подписание дает право начать налогоплательщику оформлять получение вычета начиная с этого налогового периода и что очень важно, ждать оформления в собственность недвижимости для получения вычета не требуется.
Пример
В 2016 г. Комличенко О.А. был заключен ДДУ. Тогда же он внёс полностью взнос за покупаемую квартиру, но завершение строительства и подписание акта приемки состоялось в декабре 2019 года, наступил январь 2020 года и квартиру Комличенко О.А. ещё не оформили в собственность. Несмотря на это, он оформил налоговый возврат и получил его за весь 2019 год, а не только за декабрь.
Инструкция по составлению
Документ должен содержать следующую информацию:
- О дате и месте его составления. Достаточно указать число, населенный пункт и наименование субъекта Федерации. Можно дописать название страны. В некоторых случаях, одна из сторон настаивает на том, чтобы в акте было зафиксировано время передачи недвижимости. Важно это, пожалуй, может быть только в тех случаях, когда велика угроза возникновения риска случайной гибели предмета сделки. С подписанием акта, этот переходит от продавца к покупателю.
- О сторонах. Если договор заключили физические лица, то нужно прописать паспортные данные. Если стороной по сделке является ИП, юридическое лицо, то придется указывать больше сведений: ИНН, ГРН, юридический адрес, реквизиты устава и т. п. – в зависимости от статуса субъекта.
- О предмете сделки. Нужно прописать не только адрес, но и другие сведения, позволяющие точно идентифицировать объект. Практика показывает, что если точно идентифицировать объект не представляется возможным, то есть хорошие шансы оспорить сделку. Нужно писать примерно так: «квартира № 230, общей площадью 42 кв. м., жилой – 39 кв. м., с кадастровым номером: 50:0000:42:11, расположенная на третьем этаже 7-го подъезда 9-этажного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: г. Сергиев Посад, улица Новая, дом № 34».
- О наличии или отсутствии недостатков. Очень важный момент, потому что, если квартира передана с недостатками, которые не оговорены в акте, то считается, что их и не было вовсе. Возможная формулировка для случая, когда недостатков нет: «Имущество осмотрено покупателем, претензий по его состоянию нет». Если разногласия есть: «Имеются следующие недостатки: трещина возле окна на кухне, отсутствует ванна…» и т. п.
- О предметах и документах, переданных покупателю дополнительно. Например: ключи от квартиры, какая-то мебель, правоустанавливающие документы. Впрочем, что касается мебели, то уже сам договор купли-продажи будет заключаться относительно нескольких предметов: самой квартиры и того, что в ней желает оставить продавец. Можно оформить две сделки: отдельно на недвижимость, отдельно на движимые вещи.
- О переходе риска случайной гибели имущества от продавца к покупателю, о чем уже шла речь выше.
- Об отсутствии или наличии задолженности по: коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и т. п. Пример формулировки: «На момент подписания акта, задолженность по взносам на капитальный ремонт отсутствует».
- О передаче денег за имущество, если стороны договорились, что продавец получит финансовые средства до передачи покупателю квартиры.
Особенности приема квартиры при покупке
При покупке квартиры никаких сроков подписания акта передачи законом не предусмотрено. Сторонам не нужно посылать друг другу уведомления, если конечно это не предусмотрено договором.
Гарантийный срок обычно также не предусматривается. Конечно, стороны могут указать подобное условие в договоре, но так как на практике очень сложно заставить продавца впоследствии исправить какие-либо недостатки квартиры (сложно порой даже найти его), вносить подобный пункт в соглашение нет смысла.
Покупателю необходимо просто внимательно осмотреть техническое состояние квартиры: стены, окна, потолки, счетчики и т. д., и при отсутствии существенных замечаний подписать акт.
Далеко не у всех есть знания и опыт для того, чтобы квалифицировано провести подобный осмотр. Поэтому зачастую покупатель берет с собой эксперта, который сможет заметить все имеющиеся недостатки.