Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила продажи квартиры с материнским капиталом в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часто с помощью семейного капитала оплачивают часть ипотечного займа. Сделку в любом случае необходимо согласовать с органами опеки, независимо от того, были выделены доли детям и супругу или нет. Также потребуется согласие банка на такую продажу и на передачу кредитных обязательств покупателю, если стороны выбрали такой вариант.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Далее выбирают способ продажи недвижимости:
- доля денег уходит на возмещение ипотеки
- кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договоренности с банком
- самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство о выделении долей детям в новой квартире и заверить его у нотариуса.
При этом, срок исполнения такого обязательства не может превышать полгода после снятия обременения с недвижимости. Поэтому жилье, приобретенное на сертификат, реализовать сложнее — процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Как продать квартиру в собственности
Материнский капитал — мера, введённая для помощи детям. Поэтому при продаже квартиры, на которую были потрачены средства материнского капитала, не должны ущемляться имущественные права ребёнка. Для этого государство вводит дополнительные ограничения. Поэтому на такую сделку нужно получать разрешение органов опеки.
Квартиру можно продать, если:
- вы переоформили квартиру, принадлежащую одному из родителей, в общую собственность по долям;
- получили одобрение органов опеки на сделку с имущественными долями детей;
- не ухудшили условия жизни детей после продажи, а доли в новом жилье оказались не меньше, чем в старом.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом
При покупке жилья в ипотеку на него налагается дополнительное обременение: оно передается в залог банку. Этот залог обеспечивает обязательство должника перед кредитной организацией и служит гарантией возврата кредита.
Продажа такого объекта сама по себе будет более сложной задачей. Для этого нужно либо получать согласие банка, либо до оформления продажи погасить заем и освободить квартиру от обременения.
При этом залог, существующий в период выплаты кредита, не исключает обязанности выделить права домочадцам покупателя. На практике банки редко позволяют сделать это до полного погашения займа.
Для таких случаев закон, устанавливая правила обращения с материнским капиталом, позволяет не выделять доли сразу после приобретения недвижимости. Семья вправе направить деньги на покупку квартиры, а права выделить после полного погашения долга. Однако это возможно при соблюдении важного условия: собственник должен дать нотариально удостоверенное обязательство в будущем выделить доли.
Таким образом, получается, что на период возврата долга обязательства по распределению прав не исполнены, и встает вопрос, можно ли при этом продать ипотечное имущество, чтобы купить новое.
Если необходимо продать ипотечный объект с материнским капиталом, прежде всего обратитесь в банк и попробуйте согласовать возможность распределения долей до возврата кредита. Если банк это разрешит, выделите доли в квартире детям и супругу и продавайте квартиру в ипотеке и с детскими долями. Найти покупателя, вероятно, будет непросто, но возможно.
Другой вариант — действовать в следующей последовательности шагов:
1) погасить долг досрочно. Для этого, например, найдите покупателя, готового внести аванс в размере остатка долга;
2) снять обременение;
3) произвести выделение долей;
4) получить одобрение ООиП;
5) оформить сделку.
Индексация материнского капитала в 2024
До 1 февраля 2024 года размер материнского капитала составляет:
-
на первого ребенка — 586,9 тыс. рублей;
-
на второго ребенка — 775,6 тыс. рублей или 188,6 тыс. рублей, если ранее семья получала выплату на первенца.
С 1 февраля 2024 года материнский капитал проиндексируют на 7,5%. Тогда размер выплаты составит:
-
на первого ребенка — 631 тыс. рублей;
-
на второго ребенка — 834 тыс. рублей или 203 тыс. рублей, если ранее семья получала выплату на первенца.
Какие документы потребуются для продажи квартиры?
Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.
-
Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.
-
Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.
-
Техпаспорт на квартиру.
-
Документ купли-продажи.
-
Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.
-
Выписка из ЕГРН.
-
Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.
-
Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.
-
Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.
-
Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.
Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?
-
Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.
-
Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.
-
Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.
-
Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.
-
Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.
-
Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.
-
Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом
Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
паспортные данные продавца и покупателя;
-
сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;
-
выписка из ЕГРН;
-
разрешение органов опеки на продажу;
-
стоимость жилья;
-
подтверждение того, что объект не находится под обременением;
-
порядок вступления договора в силу;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.
С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру
Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- полное/частичное погашение долга по ипотеке;
- оплата части стоимости квартиры;
- строительство и реконструкция частного дома.
Запрещается:
- покупать земельный участок;
- покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
- покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
- совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).
Как правильно заполнить?
Договор сделки с использованием средств материнского капитала имеет простую письменную форму. В ряде ситуаций законодательство обязывает заверение нотариусом, но в большинстве случаев оно остается на усмотрение сторон.
В пункте цены договора и порядка расчетов указывается, что одной из частей платежа будут являться средства материнского капитала. Цифрами и прописью должны указываться: полная стоимость жилого помещения, часть за счет сертификата и часть собственных или заемных средств покупателя.
Денежные средства в размере материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом на счет продавца в форме безналичного расчета. Это должно быть отражено в договоре и прописаны реквизиты банковского счета, куда будет направлен платеж.
Можно ли продать квартиру без выделения долей детям?
Представим себе такую типичную ситуацию. Люди приобретали жилье в Кредит. Родители оформили нотариальное обязательство о выделении долей детям. Купили квартиру, зарегистрировали право (мы говорим сейчас о договоре долевого участия). И нечаянно забыли о том, что обязательство было выдано. Так бывает.
При этом они помнят свои обязательства по выделению долей, но говорят — зачем прямо сейчас выделять вот эти доли и заниматься какими-либо телодвижениями. Вот сейчас приобретем новую квартиру и уже в ней выделим доли.
По этому поводу очень много различных толкований в интернете. Однако, хоть Закон и суров — это Закон. Поэтому в данном случае мы говорим однозначно, что если квартира была приобретена в качестве улучшения жилищных условий и одним из частей платежа было перечисление из бюджета РФ средств материнского семейного капитала, обязательства должны быть выполнены теми лицами, которые их давали.
В противном случае у нас есть ряд неприятных моментов, с одной стороны с уголовной составляющей, а с другой — с гражданской составляющей.
Начнем с легкого — с гражданской составляющей. Что мы имеем в виду? Мы имеем в виду историю о том, что давайте попробуем посмотреть на ситуацию сбоку и определить — а кто же имеет право оспаривать данную сделку, если таковая произошла?
На самом деле здесь, как бы это не было смешно и забавно, первая категория оспаривающих такую сделку лиц — это супруг продавца. Далее у нас могут пойти совершенно спокойно и дети.
Причем, заметьте, при наступлении совершеннолетия. То есть достаточно долгое время можно находиться под вот этим гнетом оспаривания сделок. Дети вырастают, ситуация меняется и может быть вполне, что такая ситуация настигнет и вас. Поэтому не рекомендуем ни в коем случае такие вещи производить.
Ну, а вторая составляющая — пенсионный фонд, поскольку он у нас главный контролер распоряжения бюджетных средств, в совокупности с органами прокуратуры. Причем, можем вам сказать совершенно однозначно, что на сегодняшний день при совершении сделок с материнским капиталом, достаточно серьезно каждая сделка проверяется.
В том числе по итогу определенного периода данные передаются в прокуратуру и они проверяют эти вещи. Поэтому будьте пожалуйста внимательны и бдительны, помните о тех обязательствах, которые вы давали. Это очень серьезные вещи, которые впоследствии могут прийти и постучаться к вам в дверь.
Можно ли продать квартиру и купить другую в ипотеку?
Бытует мнение, что данная Процедура невозможна, очень сложна и трудно осуществима. Но на самом деле это не так. Продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала и купить новую в ипотеку, достаточно просто.
Дело в том, что Росреестр не накладывает ограничений и не требует каких-то дополнительных документов при регистрации данной сделки. И продать такую квартиру можно без всяких проблем.
Но проблемы могут появиться у покупателя такой квартиры. Почему? Да потому что приобретая квартиру с помощью средств материнского капитала, родители обязуются предоставить своим детям долю в праве на покупку такой квартиры. И подают нотариально заверенное обязательство, которое предоставляется в пенсионный фонд.
А пенсионный фонд не следит за исполнением данного обязательства. И часто нерадивые родители не выделяют долю своим детям в квартире и спокойно ее продают. Но дети в дальнейшем могут оспорить такую сделку купли-продажи и признать ее недействительной. И тогда пострадает покупатель такой квартиры.
Как этого избежать? Во-первых, вам нужно удостовериться в том, что была ли квартира приобретена с помощью средств материнского капитала. Если это так, то выделили ли родители детям своим доли в праве на такую квартиру. Если да, то тогда при купле-продаже такой квартиры вам потребуется согласие органов опеки и попечительства.
Такое согласие нужно получить родителям, которые обязуются предоставить долю большую или равную той доле, которая была в предыдущей квартире, своим детям при продаже такой квартиры.
Вот эти условия обязательно должны быть соблюдены. И в случае купли-продажи квартиры одно из немаловажных условий — это была ли квартира приобретена с помощью средств материнского капитала. И вам необходимо это доподлинно узнать для того, чтобы избежать неприятных последствий.
Можно ли продать квартиру при разводе?
Развод — процесс сложный. Здесь требуется вмешательство юристов. Особенно если дело доходит до раздела имущества. Все нажитое в браке делится между супругами пополам в случае развода. Но тут есть исключения при которых раздела не будет:
- собственность куплена до брака;
- есть брачный договор в котором прописано, что имущество достается только одному из супругов;
- использованы государственные пособия имеющие целевое назначение.
Материнский капитал — это единовременное пособие, выдаваемое семьям в которых появляются второй и последующие дети. Сертификат можно расходовать на:
- накопительную часть пенсии матери;
- образование;
- улучшение жилищных условий.
Если до развода капитал не был потрачен, то использовать его может тот супруг, с которым которым останутся дети. По закону эти деньги — собственность детей. И они не делятся.
Родители имеют право не ждать когда ребенку исполнится 3 года. Они могут взять ипотеку и частью капитала погасить долг. Недвижимость оформляется на всех членов семьи. А при разводе дети получают свою долю.
Самый разумный выход из положения — выплатить задолженность. Но это не каждому доступно. Когда доли определены все делится согласно документам. Если супруги решили не делить недвижимость пока не выплатили кредит, то им нужно договориться о том, кто будет погашать оставшуюся сумму. А затем — как делить жилье.
Оптимально выплатить компенсацию мужу в размере принадлежащей ему доли. Так можно поступить если дети останутся жить с матерью. Супруги могут после развода поделить имущество добровольно. Чтобы сделать это потребуется нотариус для заключения соглашения.
В документе прописывается кто ответственен за выплату кредита и условия на которых изменяется право собственности. Детям обязательно выделяют доли. И родители не имеют права претендовать на них. Если же супруги не могут между собой договориться, придется обратиться суд.
Многие граждане России задумываются, а можно ли продать квартиру, которая куплена в ипотеку с материнским капиталом. По закону ребенок должен быть прописан или зарегистрирован в жилом помещении. А чтобы продать квартиру придется сначала получить разрешение на выписку ребенка.
- обязательство, согласно которому будут выделены доли детям (заверенное у нотариуса, в 3-х экземплярах);
- документы удостоверяющие личность родителей;
- свидетельства о рождении детей;
- свидетельство о разводе;
- документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
Когда органы опеки одобрят заявку можно приступать к продаже имущества. Первое что нужно сделать — это оповестить кредитора. Кредитные учреждения разрешают заемщикам, которые не в состоянии выплатить ипотеку, продать залоговое имущество.
При разводе, если жилье было куплено в ипотеку и использован материнский капитал, продать его сложно. Для снятия обременения должно быть подписано обязательство, гарантирующее выделение долей ребенку. Это должно произойти в течение 6-ти месяцев, иначе сделка признается недействительной, а материнский капитал переходит в государственную казну.
Очень редко капитал выдают отцу. Если после расторжения брака дети будут жить с отцом, то суд передает право использования материнского капитала ему. В жизни такие ситуацию возникают редко. Это может произойти если:
- женщина совершила противоправные действия против своих детей;
- мать умерла или была признана умершей;
- аннулировано усыновление;
- мать лишена родительских прав.
Отец имеет законное право получить материнский капитал если он один воспитывает детей, даже в случае усыновления. Данные случаи скорее исключение. Они никакого отношения к расторжению брака не имеют.
Если не выплатить ипотечный кредит с материнским капиталом, то в случае развода возникают проблемы. Для банка ситуация усложняется однозначно. В квартире зарегистрирован в качестве одного из собственников несовершеннолетний. Поэтому не получится забрать залоговое имущество.
Если родители не выполнили свои обязательства, не разделили долю поровну между всеми членами семьи, то материнский капитал принудительно возвращается в государственную казну. Предусмотрено возвращение капитала при продаже жилья без выделения долей, а затем покупки нового при условии выделения доли детям.
Дополнительный аргумент
Обязательность раздела квартиры (части квартиры), приобретённой с использованием материнского капитала, на всех членов семьи, включая детей, существует с 2007 г., когда материнский капитал и был введён. При этом до 2020 г. существовала необходимость подписывать нотариальное обязательство произвести такой раздел – в том числе после погашения ипотеки, если материнский капитал вкладывался в «кредитную» покупку жилья. Без наличия такого соглашения Пенсионный фонд не имел права перечислять деньги банку. С марта 2020 г. ходить к нотариусам стало необязательно – сейчас такое обязательство можно составить и в простой письменной форме. Однако покупатели недвижимости по-прежнему обязаны выделить доли всем членам семьи в течение полугода после погашения кредита. И, хотя за превышение этого срока никаких санкций не предусмотрено, в случае если прокуратура при плановой проверке обнаружила, что доли детям не выделены, нарушителям может грозить ответственность вплоть до уголовной.
Похожие записи: