Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дифференцированный платеж по ипотеке: что надо знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой ипотечный кредит состоит из суммы основного долга, который равен стоимости приобретаемой недвижимости, и начисляемых процентов. Переплата по процентам и ежемесячные платежи будут отличаться в зависимости от выбранного способа погашения ипотеки.
Что на самом деле важно знать
9 из 10 заемщиков не задумываются о том, какую схему погашения долга предлагает банк. Подбирают, как им кажется, выгодные условия по кредитам, исходя из личного опыта и опыта знакомых, и упускают из виду важный момент. Он касается будущих долговых обязательств: отдавать деньги банку придется либо по аннуитетной, либо по дифференцированной схеме.
Вот что важно знать при оформлении кредитного договора:
- Процентную ставку по кредиту.
- Срок кредитования.
- Условия досрочного погашения задолженности.
- Условия участия в страховой программе.
- Схему погашения кредита.
Чем отличается аннуитетный платеж от дифференцированного?
Главное отличие заключается в графике погашения кредита и соотношении сумм, которые ежемесячно уходят на погашение банковских процентов и основного долга по ипотеке.
При использовании дифференцированной схемы вся величина основного долга или, как его иногда еще называют банковские работники тело кредита, равномерно распределяется на весь срок кредита. Если говорить простым языком, это значит, что из стоимости недвижимости вычитается первоначальный взнос, а все остальное делится на срок ипотеки, то есть на количество месяцев.
Кроме того, на первые годы ипотеки приходятся наибольшие выплаты, дальше они уменьшаются.
В случае с аннуитетом сумма основного долга распределяется неравномерно, но при этом ежемесячные платежи остаются одинаковыми.
Кому подходит дифференцированная ипотека
Несмотря на выгоду дифференцированных платежей, выбирать схему погашения нужно исходя из ваших целей и текущих финансовых возможностей. Дифференцированный график позволяет хорошо сэкономить на процентах, но подходит не всем. Людям с невысоким заработком лучше выбрать аннуитет — иначе первые платежи могут оказаться для них неподъемными. Если заемщик рассчитывает получить крупный кредит и не планирует погашать его досрочно, дифференцированные платежи тоже не дадут желаемого эффекта.
Если же бюджет сможет покрыть первоначальный взнос и достаточно крупные последующие платежи — дифференцированная ипотека будет оптимальным вариантом. Специалисты рекомендуют ее людям с высоким заработком и тем, у кого есть дополнительные источники дохода, которые позволят поддерживать привычный уровень жизни в период наиболее высокой кредитной нагрузки. Вы сможете сэкономить еще больше, если выплатите ипотеку раньше положенного срока. Это выгодно, так как в случае с дифференцированной схемой проценты погашаются не сразу, а распределяются в течение всего периода кредитования.
Что такое аннуитетный платеж
Аннуитетный платеж по ипотеке удобен тем, что с ним проще прогнозировать свои ежемесячные расходы. Именно он встречается в абсолютном большинстве случаев. Чем отличается такой тип платежа:
- Ежемесячный платеж остается неизменным в течение всего срока кредита;
- Платеж состоит из погашения процентов и основного долга, причем процентное соотношение этих значений постепенно меняется. Чаще всего, сначала выплачиваются проценты, и доля основного долга в платеже ничтожна. С течением времени доля основного долга постепенно увеличивается, а ежемесячный платеж при этом остается прежним.
Исключения также существуют, однако встречаются крайне редко. Так, если заемщик вышел на пенсию в то время как кредит еще не был выплачен, график платежей будет изменен. Изменится и их величина. Связано это с тем, что ранее платеж рассчитывался, исходя из уровня дохода заемщика, а с выходом на пенсию он будет считаться, исходя из минимального размера пенсии.
Кроме того, размер аннуитетного платежа, как и график выплат, может измениться вследствие досрочного погашения. В данном случае применяются индивидуальные условия банка, которые всегда указываются в договоре.
Существует три основных варианта оформления аннуитетного платежа:
- Наиболее распространенный — когда платежи рассчитываются на весь срок кредита;
- Встречается также такой вариант, при котором число платежных периодов больше на один. При таком способе расчетов у заемщика появляется возможность добавить один месяц без необходимости гасить основной долг, внеся только проценты;
- Третий вариант подразумевает два дополнительных платежных периода. В результате заемщик может добавить два месяца: в первый внести только проценты без необходимости гасить основной долг, а во второй — внести остаточный платеж.
Какой вид платежа лучше?
Для того, чтобы определиться, какой вид платежа лучше подойдет именно вам, необходимо ознакомиться с особенностями каждого из них. Кроме того, важно учитывать и ваши индивидуальные обстоятельства.
Рассмотрим плюсы и минусы, характерные для конкретной схемы. Например, к недостаткам аннуитетного платежа можно отнести весьма существенную переплату, а также слабое отражение на сумме долга досрочного погашения. В числе преимуществ можно выделить такие факторы:
- Можно не переживать о графике платежей: достаточно запомнить сумму и дату, можно даже настроить автоплатеж;
- При таком виде выплат проще спланировать бюджет на годы вперед;
- Выбор аннуитетного платежа позволяет воспользоваться абсолютным большинством ипотечных программ.
Дифференцированный платеж отличается такими преимуществами:
- Со временем ежемесячный платеж уменьшится;
- Переплата также намного меньше;
- Быстрее сокращается сумма основного долга;
- Досрочное погашение более выгодно и заметно.
График погашения кредита
График выплат нашего кредита с дифференцированным способом погашения долга будет выглядеть следующим образом:
|
Номер платежа |
Месяц |
Погашение тела кредита |
Погашение процентов по кредиту |
Ежемесячный платеж |
Долг в конце месяца |
|
1 |
март, 2020 |
12 500,00 |
2 852,46 |
15 352,46 |
137 500,00 |
|
2 |
апрель, 2020 |
12 500,00 |
2 795,08 |
15 295,08 |
125 000,00 |
|
3 |
май, 2020 |
12 500,00 |
2 704,92 |
15 204,92 |
112 500,00 |
|
4 |
июнь, 2020 |
12 500,00 |
2 286,89 |
14 786,89 |
100 000,00 |
|
5 |
июль, 2020 |
12 500,00 |
1 967,21 |
14 467,21 |
87 500,00 |
|
6 |
август, 2020 |
12 500,00 |
1 778,69 |
14 278,69 |
75 000,00 |
|
7 |
сентябрь, 2020 |
12 500,00 |
1 524,59 |
14 024,59 |
62 500,00 |
|
8 |
октябрь, 2020 |
12 500,00 |
1 229,51 |
13 729,51 |
50 000,00 |
|
9 |
ноябрь, 2020 |
12 500,00 |
1 016,39 |
13 516,39 |
37 500,00 |
|
10 |
декабрь, 2020 |
12 500,00 |
737,70 |
13 237,70 |
25 000,00 |
|
11 |
январь, 2021 |
12 500,00 |
508,20 |
13 008,20 |
12 500,00 |
|
12 |
февраль, 2021 |
12 500,00 |
254,79 |
12 754,79 |
0,00 |
|
Итого |
150 000,00 |
19 656,43 |
169 656,43 |
Сравним полученные данные
Путем несложных математических вычислений мы получили график будущих платежей по обоим типам погашения кредитной задолженности. То же мы получаем в итоге: какой кредит выгоднее?
А итог весьма прост, как бы ни казались одинаковыми предложения банка по типу оплаты своих кредитных обязательств, а дифференцированные платежи будут значительно выгоднее аннуитетных, особенно в долгосрочной перспективе и особенно заметны на крупных займах.
Так, взяв за основу кредит в размере 2 тысяч, и оформив его на 12 месяцев по 20% годовых, мы переплатим банку:
- по аннуитетным платежам — 223,42 рубля;
- по дифференцированным — 216,67 рублей.
Разница, конечно, не принципиальная, но весьма очевидная. Выгода от оформления дифференцированных платежей составит 6,75. Следовательно, если выплачивать свою задолженность большими платежами чем это прописано в соглашении, то сумма переплаты процентов будет еще меньше.
Что такое аннуитетные платежи?
[divider top=»no» style=»dotted» size=»2″ margin=»10″] [/divider]
Аннуитетные платежи — это когда банку платим каждый месяц одинаковую сумму на протяжении всего периода кредитования.
- большая часть — это проценты за пользование кредитом
- меньшая часть — это платежи в счет погашения основного долга
К концу выплат по ипотечному кредиту данное соотношение меняется.
- Основная часть процентов выплачивается в первые 3-5 лет кредита.
- Начинать гасить ипотеку досрочно нужно в первые годы кредита.
Ниже можете посмотреть пример расчета ипотеки с аннуитетными платежами на 10 лет.
Что такое аннуитетные и дифференцированные платежи
Аннуитетный – это способ погашения займа в равных долях, т. е. оплата единожды установленными частями. В первую очередь заемщик уплачивает большую часть начисленных процентов, а уже после – сумму основного долга.
Дифференцированный – это второй тип платежа по жилищному кредиту, при котором основной долг остается неизменным, в отличие от процентов по кредиту. С каждым месяцем в графике платежей происходят изменения, установленная сумма снижается за счет сокращения величины начисленной переплаты.
Выбирая между аннуитетными и дифференцированными платежами по ипотеке, необходимо учесть все достоинства и недостатки существующих разновидностей внесения денег, а значит, потребуется провести некоторые расчеты. В обоих случаях нужно погашать задолженность, но по разным схемам.
Российские банки редко предлагают дифференцированный вариант траншей из-за некоторых нюансов, связанных с определением платежеспособности заемщика. Такой график предполагает наибольшую нагрузку на бюджет должника в первый год кредитования ― именно для данного срока определяется платежеспособность. Так, если клиент указал доход величиной в 50 тысяч рублей, первый платеж составит примерно 25 тысяч рублей. Согласно текущему законодательству, выплаты по займу не могут превышать половину дохода клиента. Поэтому банки вынуждены снижать размер кредита при указанном в заявке доходе.
Такое положение является сложным как для заемщика, так и для банка. Существует риск, что:
- должник не уложится в график;
- возьмет в долг у другого кредитора;
- не сможет продолжать вносить платежи по истечении некоторого времени.
Только крупные банковские организации, имеющие господдержку, предлагают дифференцированные займы практически таких же размеров, как и аннуитетные.
Почему банки дают диффиренцированный платеж
Итак, выше перечислены, пожалуй, самые известные банки дающие ипотеку с дифференцированными платежами, с помощью которых граждане не ограничены в выборе способов гашения, а самостоятельно для себя решают, что для них будет удобней и комфортней. В 2020 году список банков не поменялся, и по сегодняшний день они успешно выдают ипотеку дифференцированными платежами.
Что дает такая схема банкам в 2020 году:
- За неимением возможности снизить процентную ставку или какое-либо другое условия, требование к физическому лицу, банки предлагают населению выгодный фундамент выплаты задолженности. Исходя из этого, привлеченные клиенты, для которых важен этот фактор, стремительно обращаются именно к ним.
- Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей повышает рейтинг финансовой компании, и является отличной рекламой среди граждан.
Не по заемщику ипотека
Банки России не очень жалуют дифференцированные платежи, поскольку они подразумевают определенную тонкость, связанную с оценкой платежеспособности заемщика (т.е. соотношения дохода с ежемесячным платежом).
Дело в том, что при дифференцированном графике самую большую нагрузку на бюджет должника дают платежи первого года, и соотношение с доходом высчитывается именно для этого периода.
Банковские кредиты – какие существуют виды и формы
К примеру, заемщик указал в анкете доход в 60 000 рублей, а первый платеж по дифференцированной схеме составит 25 000 рублей, то есть «съест» почти половину дохода. А по закону, платежи по кредиту в любом случае не могут превышать 50%!о(MISSING)т уровня дохода. В результате банки вынуждены понижать максимальную сумму кредита, которую могут выдать при заявленном уровне дохода.
Аннуитетные и дифференцированные платежи по кредиту: какой лучше и в чем отличия
Не многие знают, что существует две схемы погашения кредита. Если раньше при оформлении займа можно было получить от банков предложение, выбрать желаемый тип графика и систему оплаты, то сейчас кредиторы стараются оформлять кредиты с аннуитетными платежами, не оставляя клиенту выбора.
Это связано не только с выгодой для самого банка, но и с облегчением долговой нагрузки на заемщика в нестабильной экономической ситуации в стране. Аннуитетный и дифференцированный платеж различаются между собой некоторыми параметрами и приносят определенную выгоду в той или иной ситуации.
На сегодняшний день сложно найти кредитора, который предлагает дифференцированную схему платежей, но потребители должны знать, что такая возможность у них есть.
Чтобы разобраться, что выгоднее заемщику, аннуитетные или дифференцированные платежи, и в каких именно случаях, нужно подробнее разобраться в сути этих понятий и рассмотреть примеры расчетов.
Дифференцированная система расчетов
Дифференцированные платежи корнем отличаются от аннуитета. Основной недостаток дифференцированной системы – большая нагрузка стартовых взносов. Несмотря на постепенное снижение суммы, для клиента со средним достатком кредит может стать непосильным удовольствием.
Именно по этой причине большинство банков выдают ипотеку исключительно по аннуитетной системе. Кроме страхования рисков, кредитор получит большую переплату.
Если провести сравнительный анализ, то можно заметить, что разница между двумя способами чувствуется только при крупных займах. Кредит на сумму до 100 тыс. руб. имеет незначительные расхождения в переплате
Именно поэтому банку важно установить аннуитет на ипотеку, чтобы прибыль была максимальной
Дифференцированная система предполагает большую финансовую нагрузку вначале срока погашения займа