Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека для юридических лиц — условия получения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.
Нюансы нежилой ипотеки для юрлиц
Ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей и юридических лиц под нежилую недвижимость, в т.ч. коммерческую, предлагается многими банковскими организациями России.
Условия для юрлиц строже, чем для заемщиков-физлиц. Рассмотрим их на примере двух кредитующих нежилую бизнес-ипотеку банков – общероссийского «Сбербанка» и регионального «Газнефтьбанка»:
- кредитуемый минимум – 500 тыс. руб. (Сбербанк) и 1 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- кредитуемый максимум – 200 млн. руб. (Сбербанк) и 50 млн. руб. (Газнефтьбанк);
- первоначальный взнос – 20-25% (Сбербанк) и 10% (Газнефтьбанк)**;
- минимальная ставка бизнес-ипотеки – 11% (Сбербанк) и 9,5% (Газнефтьбанк)***;
- предельный срок погашения – 10 лет (Сбербанк) и 15 лет (Газнефтьбанк);
- объект залога по кредиту – приобретаемая бизнес-недвижимость, имущественные права по ДДУ, уже имеющаяся в собственности недвижимость (оба банка).
В какие банки обращаться
Программы коммерческого кредитования предлагают практически все крупные банки. Рассмотрим условия некоторых из них:
Сбербанк. Ставка — от 10,2%, сумма — от 300 000 рублей, срок — до 20 лет. Возраст заёмщика от 21 года, имеющаяся недвижимость отдаётся под залог. Только для клиентов банка.
ВТБ. Ставка — от 10,2%, сумма — до 500 000 000 рублей, срок — до 12 лет. Приобретаемое имущество отдаётся под залог.
Тинькофф. Банк предлагает программу специально для ИП: ставка — от 7,9%, сумма — до 15 000 000 рублей, срок — до 15 лет. Справка о доходах не требуется, равно как и подтверждение целей кредита. Под залог идёт имеющаяся недвижимость.
Альфа-Банк. Программа только для юрлиц: ставка — 16,5%, сумма — до 150 000 000 рублей, срок — до 10 лет. В качестве залога идёт покупаемая недвижимость.
Открытие. Отдельной программы коммерческой ипотеки у этого банка нет, но можно оформить целевой кредит на недвижимость. Ставка — от 11%, сумма — от 1 000 000 рублей до любого значения, срок — до 15 лет. Залог — приобретаемое имущество.
Росбанк. Ещё одно предложение для ИП. Ставка — от 7,9%, сумма — от 600 000 рублей, срок — до 35 лет. Гражданство не имеет значения, возраст заёмщика от 21 года и не старше 65 лет на момент полного погашения кредита.
Совкомбанк. Ставка — от 6,79%, сумма — от 600 000 рублей, срок — до 30 лет. Возраст заёмщика от 20 лет, приобретаемое имущество отдаётся под залог.
Россельхозбанк. Ставка определяется индивидуально, сумма — до 20 000 000 рублей, срок — до 10 лет. Залог — покупаемая недвижимость, в качестве дополнительного обеспечения могут использоваться материальные ценности, транспорт и оборудование.
Все условия актуальны для Москвы.
Требования банка к заемщику
Физическим и юридическим лицам доступна коммерческая ипотека, условия, как показывает практика, устанавливают кредитные организации. Требования предъявляют не только к объекту, но и к заемщикам. Если клиент – физическое лицо, то чаще всего денежные средства выдаются на следующих условиях:
- возраст от 18 до 65 лет;
- наличие постоянного официального дохода на протяжении не менее полугода;
- достаточный заработок для исполнения финансовых обязательств;
- наличие гражданства РФ;
- небольшая кредитная нагрузка;
- положительная кредитная история.
Если клиент является юридическим лицом, то банк, в первую очередь, будет оценивать не руководителя предприятия, обратившегося за кредитом, а компанию в целом. Обращают внимание на уровень:
- платежеспособности;
- ликвидности;
- закредитованности;
- доходности и др. параметры.
Какие банки дают кредит
На сегодняшний день ипотека на приобретение коммерческого объекта физическим лицом оформляется во ряде финансовых учреждениях по всей территории России. Мы подготовили для вас специальную таблицу:
| Банк | Ставка | Первый взнос | Примечание |
|---|---|---|---|
| Банк Левобережный | 18,5 | 50 | если справка по форме банка, то +1% |
| ВТБ 24 и Банк Москвы | 18 | 20 | |
| Транскапиталбанк | 18,5 | 50 | |
| Абсалютбанк | 13,25 | 40 |
Ипотека на коммерческое помещение
Многие финансовые учреждения предлагают выгодные условия. Клиентов обычно интересует вопрос об оформлении кредита на коммерческую недвижимость на длительный срок времени. Многие желают получить в собственность офис, склад, торговую недвижимость и т.п.
Иногда такой рода кредит выдается и частным лицам. Иногда появляется уникальная возможность недорого приобрести интересный объект. Обладатели коммерческой недвижимости всегда могут заработать деньги, тем самым образом сдавая его в аренду определенный объект.
Кредиты на приобретение коммерческой недвижимости выдается владельцам малых предприятий. Таким образом, собственники объекта могут обеспечить предприятие необходимым помещением. Оформление займа осуществляется непосредственно на собственника малого предприятия. Важно отметить, что юридические лица не имеют право оформить подобного рода ипотечный кредит.
Требования к кредитору – юридическому лицу
Как и в случае с другими видами ипотеки, физическому лицу, которое собирается брать в кредит нежилую недвижимость под залог этой самой недвижимости, необходимо:
- Доказать, что он готов нести взятые на себя обязательства. Для физлиц это подтверждение достойного уровня зарплаты (общепринятое правило – на погашение кредита должно тратиться не более 40% совокупного семейного дохода). Для юрлиц требование другое – необходимо предоставить данные об обороте и декларацию о прибыли.
- Если в случае с квартирами выезд на объект не практикуется, то в случае с нежилой недвижимостью банк в большинстве случаев отправит туда своего сотрудника, чтобы получить из первых уст информацию о реальном состоянии объекта.
- Удостовериться, что нежилое помещение не обременено другими финансовыми обязательствами. Главная особенность ипотеки заключается в том, что приобретаемый объект сам становится залогом и гарантией возврата средств, а потому должен быть свободен от других обязательств.
- Быть готовым к тому, что без собственного первоначального взноса физическому лицу вряд ли оформят подобный кредит. У юридического лица, особенно если он обслуживается в банке, куда обратился за ипотекой, больше шансов, однако собственные средства все равно понадобятся.
- Учитывать, что проценты по этому виду ипотеки могут быть выше, чем в случае с квартирой. Так происходит всегда, когда банк опасается за ликвидность объекта – в этом случае его риски финансового учреждения автоматически повышаются, и возместить их банк может лишь более высокими процентами.
А в остальном – все как обычно: приобретаемый объект становится залогом и находится в собственности банковского учреждения до тех пор, пока кредитор не погасит все свои обязательства. Срок, на который оформляется ипотека, может достигать 30 лет, однако более реальный вариант – 15-20 лет. В «Сбербанке», к примеру, есть отдельная программа, посвященная ипотеке нежилой недвижимости, которая носит название «Бизнес-Недвижимость». Ее условия для организаций достаточно жесткие:
- срок – до 120 месяцев (10 лет);
- сумма – от 500 тыс. рублей;
- процентная ставка – от 11% (по сравнению с другими видами ипотеки ее уровень остается достаточно высоким);
- предоставляется индивидуальным предпринимателям и малым предприятиям, чья годовая выручка не превышает 400 млн. рублей.
Какой вид ипотеки нежилой недвижимости лучше?
Если, к примеру, житель России хочет купить паркинг для собственных нужд или для сдачи в аренду, то у него есть только один вариант – оформить ипотеку физическому лицу. В случае же, если он является индивидуальным предпринимателем или главой коммерческой фирмы, и для развития бизнеса необходимо приобретение нежилой недвижимости, то тут возможны два варианта.
Первый – оформление на организацию. В этом случае важными показателями будут валовый оборот, валовая прибыль и прочие показатели финансовой деятельности, представленные в годовой отчетности.
Второй – оформление на директора либо собственника как на физическое лицо. При таком раскладе важными критериями являются его зарплата и наличие других активов (дома, автомобиля) и пассивов (других кредитных обязательств).
Лукавить не стоит: если у компании есть проблемы с деньгами, то банковская проверка директора выявит их обязательно. Равно как и наоборот: огромное количество кредитной недвижимости у директора под залог имущества компании тоже не добавит баллов. Выбирать ту или иную схему стоит, отталкиваясь от банковских условий, которые они готовы предоставить для ипотеки физическому или юридическому лицу. Если срок кредита больше, а проценты меньше для юридических лиц, стоит оформить ипотеку нежилой недвижимости на организацию. Если же наоборот, то на физическое лицо.
Ипотека на покупку коммерческой недвижимости физическим лицом – какие нужны документы
Собирать бумаги придется долго, и их много. Прежде всего потребуются личные документы:
- паспорт;
- свидетельства о браке и появлении детей;
- СНИЛС;
- номер налогоплательщика;
- военный билет;
- сведения о доходах и имуществе в собственности.
Что касается объекта недвижимости, то понадобится его оценка, договор купли–продажи, страховка. Помещение должно соответствовать требованиям законов Российской Федерации, предъявляемым к нежилым объектам. И, конечно, не иметь обременений (быть под арестом, являться предметом имущественного спора, находиться в аварийном состоянии и т.д.).
Но и это не все. Когда ИП оформляет ипотеку для приобретения коммерческой недвижимости, ему приходится собирать полный пакет бумаг о своем бизнесе:
- подтверждение регистрации (выписка из Реестра или Свидетельство);
- справки из ФНС об отсутствии претензий к уплате налогов;
- справки о движении по счетам;
- лицензию (если сфера деятельности лицензируется);
- все официальные отчеты в государственные фискальные органы за последний год.
Все эти бумаги банк требует с целью прояснить для себя финансовую историю заемщика. Кредитору необходимо знать о денежных обязательствах, которые есть у кредитуемого (невыплаченной ипотеке, потребительских займах, лизинге и так далее). А также о действующих договорах с клиентами и деловыми партнерами.
Оформление ипотеки на покупку коммерческого помещения
Предприниматели, которые не могут позволить себе приобрести помещение без кредитов, часто интересуются, можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку. Банк не всегда одобряет подобные сделки. Физическим лицам с постоянным и официальным доходом оформить кредит легче, чем индивидуальным предпринимателям.
Процедура оформления коммерческой ипотеки несколько отличается от получения кредита на жилье.
- Подготовка документов. Уточнить пакет документов нужно в отделении банка. Обычно он стандартный, но при покупке коммерческой недвижимости может иметь свои нюансы. Перед тем, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, нужно предъявить документ, удостоверяющий личность, бумаги, подтверждающие доход и стаж работы.
- Подача заявления в банк. С документами можно отправляться в банк и подавать заявление на получение кредита. Заявка рассматривается в течение 5 рабочих дней, после чего банк либо одобряет кредит на определенную сумму, либо отказывает.
- Оформление договора. Если заявка одобрена, оформляется договор с банком. При этом требуется заключение оценщика.
- Покупка недвижимости. При покупке коммерческого помещения сначала оформляется договор купли-продажи. Покупатель отдает продавцу часть денег, а продавец получает от банка гарантии, что после оформления залога ему отдадут остаток.
- Оформление документов на залог и страховку. После завершения сделки заключается залоговый договор. Затем начинается оформление права собственности.
Это наиболее распространенная схема покупки коммерческого помещения в кредит, но она считается слишком долгой. Чтобы сэкономить время, некоторые заемщики проводят регистрацию права собственности параллельно с оформлением ипотечных документов.
Требования к поручителям
Поручительство не менее одного физлица, поручительство супруга или супруги, если заёмщик состоит в браке или иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика;
Поручительство залогодателя или залогодателей.
Если заёмщик — юрлицо
Поручительство не менее одного физического лица;
Учредителя или учредителей заёмщика — физических или юридических лиц с совокупной долей в уставном капитале заёмщика — от 50%;
Фактических собственников бизнеса заёмщика;
Иных лиц, готовых отвечать по обязательствам заёмщика.
Количество поручителей рассчитывается по итогам рассмотрения заявки на кредит.
Во всех случаях могут понадобится дополнительные документы, не указанные ниже.
Анкета предприятия или ИП: с информацией о заёмщике (юрлице или ИП), согласием на получение Альфа-Банком отчёта из Бюро кредитных историй и сведений о расчётах от операторов фискальных данных.
Анкета физлица: с информацией об участниках сделки — заёмщике-физлице или поручителях (по количеству поручителей по кредиту), согласием на обработку персональных и фискальных данных и на получение Альфа-Банком отчёта из Бюро кредитных историй.
Заявка на предоставление кредитного продукта: с информацией об участниках сделки и параметрами запрашиваемого кредита.
Копии паспортов физлиц, участвующих в сделке. Обязательно: разворот с фото, страница со штампом о текущей регистрации, семейное положение, сведения о ранее выданных паспортах.
В чем различие от ипотеки на жилые помещения
Увеличенная цена нежилых помещений сказывается на процесс оформления ипотечного кредита данных объектов.
Различия при кредитовании коммерческой недвижимости по сравнению с кредитованием жилого фонда:
| Повышенный | Процент по ипотеке |
| Кратковременные сроки по договору | В случае кредитования жилья максимальный срок договора может составлять до 30 лет, а при кредитовании нежилых помещений, как правило, менее 10 лет |
| Увеличенный размер | первоначального взноса (около 30 %) |
| Строгие требования к фирмам-заемщикам | Стаж ведения бизнес-деятельности, проверка доходности |
| В случае покупки отдельного строения, сооружения | Земельный участок под ним также переходит в залог банку (в силу статьи 36 ЗК РФ) |
| При приобретается помещение являющееся частью общего помещения | У кредитора появляется право на долю в общем помещение и долевое право на земельный участок |
В какие банках получить
Ипотеку не нежилые помещения предоставляют крупнейшие банки РФ.
Условия кредитования следующие:
| Кредит «Бизнес-недвижимость» в Сбербанке | от 500 тыс. руб., до 6 лет, процентная ставка 11,5 % |
| «СуперОвердрафт» Промсвязьбанк | от 4 млн. рублей, до 5 лет, под 8,5 % |
| «На залоговое имущество» ВТБ | до 150 млн. рублей, до 1 года, от 5 % |
| «Бизнес-Фермер» Банк Уралсиб | 10-30 млн. рублей, на 10 лет, от 7 % |
| «Выгодный Рефинанс» Банк «ФК Открытие» | От 5 млн. руб., до 5 лет, ставка 8,7—9,5% |
| «Модернизация» Севергазбанк | до 15 млн. руб., до 7 лет, ставка 9—12,5% |
Сбер предлагает такой категории клиентов произвести оформление ипотечного займа на приемлемых условиях. Максимальный размер кредитования по данной программе составляет до семи миллионов рублей. Оформить займ для физических лиц на приобретение недвижимости имеется возможность на срок до 10 лет. Средняя ставка по кредиту составляет 15.5 процентов годовых. При этом комиссия за предоставление займа с физического лица не взимается. Такая категория клиентов имеет возможность получить кредит на приобретение помещений для коммерческих целей по ускоренной процедуре. При этом для получения ипотеки гражданину совсем необязательно быть владельцем ООО или индивидуальным предпринимателем. Займы предоставляются и физическим лицам, чтобы они смогли обзавестись собственной недвижимостью.
- Если физическим лицом коммерческая ипотека оформляется повторно, то для него банком будут предложены специальные более выгодные условия кредитования. Для каждого такого клиента учреждение пересматривает их в индивидуальном порядке.
- Если бизнес связан с сельским хозяйством, то размер первоначального взноса составляет от 20 процентов от стоимости недвижимости. Во всех остальных случаях придется внести сумму в размере 25 процентов от цены на приобретаемый объект коммерческого назначения.
Требования к получателю денежных средств
Если оформляется ипотека на нежилое помещение, претендент на получение денежных средств должен соответствовать требованиям банка. Закон не фиксирует ограничение по этому поводу. Банки имеют право самостоятельно выдвигать требования. Потому особенности сотрудничества различаются в зависимости от выбранной кредитной организации. Список требований различается в зависимости от статуса потенциального заемщика.
Если в роли претендента на получение денежных средств выступает физическое лицо, перечень будет не сильно отличаться от стандартного. Получить капитал на покупку нежилой недвижимости смогут граждане РФ, которые проживают в регионе присутствия банка и имеют постоянную прописку. Дополнительно организация примет во внимание размер заработной платы и стаж клиента. Учитываются только доходы, получаемые на официальном месте осуществления трудовой деятельности. Внимание уделяется и кредитной истории заемщика. Воспользоваться предложением смогут только лица, не имевшие просрочек в прошлом.
Если заявка на ипотеку на нежилое помещение подается от имени индивидуального предпринимателя или юридического лица, список требований изменится. Чтобы воспользоваться услугой, компания должна:
- иметь регистрацию на территории РФ и платить налоги в казну государства;
- обладать положительной кредитной историей;
- иметь расчетный счет в финансовой организации, в которой планируется оформление ипотеки;
- обладать положительной репутацией;
- находиться в городе присутствия банка.
Некоторые организации могут выдвигать ограничения по годовой выручке. Ряд компаний предъявляет дополнительные требования. Если заемщик удовлетворяет их, он сможет претендовать на получение большей суммы денежных средств или снизить ставку по займу. Ряд финансовых учреждений готов уменьшить размер первоначального взноса. Банк согласится сотрудничать только с лицами, которые смогут вернуть денежные средства своевременно. Если компания, по мнению организации, убыточная, шансы на получение денежных средств сведены к минимуму.