Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры: как составить безопасно, инструкция с образцом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Как прописать в договоре аренды депозит за квартиру
Понятие депозита в большинстве случаев приравнивается к залогу. Однако между ними есть определенная разница, которая отражается в нормах закона и может иметь значение в случае юридического спора.
Залог гарантирует исполнение арендатором своих обязательств. Например, хозяин не сдавал жилье другим желающим, потому что договорился с конкретным человеком и рассчитывает на него. После подписания договора арендатор платит ему залог. Если он передумает заселяться (перестанет выходить на связь или что-то подобное), то эта сумма будет для хозяина своеобразной компенсацией простоя.
Депозит же направлен на возможную компенсацию ущерба имуществу – а также служит определенной мотивацией для съемщиков следить за мебелью и техникой.
Сумма депозита может рассчитываться так:
- соответствовать месячной оплате аренды;
- высчитываться из общей стоимости имущества в помещении (всего или какой-то его части).
Хозяин может решить это самостоятельно или договориться лично с потенциальными съемщиками.
Сумма, которую хозяин имеет права не возвращать по причине ущерба, также зависит от ситуации – он может удержать определенную сумму, которая покроет ущерб, или оставить себе все, если масштабы вреда собственности будут этому соответствовать.
Все важные аспекты этой процедуры отражаются в документе отдельным пунктом.
Образец договора аренды от R.TIGER
Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.
Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.
Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.
Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.
Договор найма жилого помещения
г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
- наименование разновидности сделки;
- место и дата заключения договора;
- имена и роли участников соглашения;
- паспортные данные участников сделки.
Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:
- предмет соглашения;
- срок договора;
- стоимость аренды (найма);
- обязанности и ответственность сторон.
Арендные отношения между физическими и юридическими лицами: их виды
Взаимосвязь с фирмой идентична стандартной, применяемой для ФЛ. Единственным исключением может быть наличие ответственного лица, обладающего правом подписи. Такая практика актуальная для крупных компаний. Например, заключая соглашение с ООО собственник сдаваемого помещения будет контактировать не с самим руководителем, а с его представителями.
Сотрудничество с такими юр. лицами выстраивается по одной из следующих схем:
- общение с менеджером и передача через него директору всех бумаг на согласование и подпись;
- ведение переговоров с уполномоченным лицом, которое правомочно принимать решение и ставить подпись.
Сколько экземпляров договора должно быть
Два — то есть по одному для каждой стороны сделки, однако при регистрации в Росреестре понадобится третий экземпляр.
Нужно ли договор аренды квартиры заверять у нотариуса
Такой обязанности нет. Заверку стороны могут осуществить по взаимному согласию.
Будет ли носить юридическую силу документ, заполненный от руки
Да, он считается официальным. Хотя в качестве базы при составлении стоит ориентироваться на фото и/или формат pdf любого стандартного арендного договора.
Существуют ли отдельные образцы заполнения бланка для аренды/найма части квартиры
Такой контракт ничем не отличается от стандартного за исключением отметки о том, что жильцы полномочны пользоваться лишь частью жилой площади, включая кухню, санузел и коридор.
Какие пункты нужно семь раз проверить в договоре аренды квартиры
- Обеспечительный платеж (страховой депозит). За что берете платеж, при каких условиях можете его использовать, как и когда возвращаете. Все ли будет понятно арендатору?
- На каких условиях проводится текущий ремонт квартиры, кто и за что платит. Если этого пункта нет, то за все платит арендатор.
- Внимательно просмотрите раздел обязанностей арендодателя, чтобы на 100% быть уверенным, что вы сможете выполнить все обязательства перед арендатором.
- Проверяйте актуальность акта приема-передачи квартиры, чтобы избежать неловких ситуаций.
- Пропишите все правила аренды квартиры, которые считаете важными: оплата коммуналки, проживание животных и третьих лиц, повышение платы, условия продления и расторжения договора.
- Трижды подумайте, на какой срок сдавать квартиру незнакомому арендатору. Лучше продлить срок аренды с хорошим клиентом, чем попасть в безвыходную ситуацию с плохим, который пользуется ситуацией.
Аренда квартиры с мебелью и бытовой техникой
В том случае, когда помещение сдается в аренду с мебелью, предметами интерьера или бытовой техникой, дополнительно составляется акт приемки-передачи.
Акт приемки передачи может включать в себя следующие пункты:
- номер договора аренды, к которому этот акт прилагается с указанием даты заключения соглашения;
- ФИО обеих сторон и адрес сдаваемой квартиры;
- состояние жилья, например, какое напольное покрытие, наличие стеклопакетов. Дефекты, при наличии, тоже подлежат описи;
- полный перечень бытовой техники и мебели, так же с описанием их состояния;
- показатели счетчиков.
Пункты могут быть дополнены, исходя из нюансов сделки.
Альтернативой акту приемки-передачи, может быть дополнительный договор на аренду имущества, находящегося в квартире. В нем так учитываются ответственности и арендная плата.
Договор аренды квартиры вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
Что такое договор аренды
Договор аренды квартиры представляет собой задокументированные отношения между арендатором и арендодателем, суть которых заключается в регулировании порядка предоставления конкретного объекта недвижимости во временное пользование и владение.
Договор может заключаться как между физическими лицами, так и с добавлением юридического лица в качестве второй стороны. Довольно распространенной является ситуация, когда компания арендует для своих работников жилье. В этом случае документ будет подписывать сама фирма и переводить плату со своего расчетного счета.
Ключевые признаки такого договора:
ГК РФ (ст. 609) обязывает заключать договор аренды только в письменном виде.
Документ заключается на установленный срок.
После истечения обозначенного в договоре срока арендатор обязуется вернуть помещение арендодателю с сохранением всех характеристик. Исключением здесь является последующий выкуп квартиры по договоренности с собственником недвижимости.
В договоре прописываются условия оплаты, включая периодичность внесения платежей, их размер и состав (например, включена ли в арендные платежи сумма за услуги ЖКХ).
Договор аренды является двусторонним соглашением, который защищает обоих участников. Поэтому в целях минимизации потенциальных рисков, связанных с фактами мошенничества и порти имущества, заключать такой документ крайне рекомендуется. Устные договоренности или отсутствие подписи любой из сторон на официальном договоре не смогут обезопасить от возможных потерь.
Важно! Общее правило аренды предусматривает наделение арендатора правами титульного собственника, то есть он может применять вещно-правовые способы защиты. Простыми словами, человек, снимающий квартиру у хозяина, проживает в ней, пользуется коммуникациями, отвечает за сохранность жилплощади и находящихся в ней предметов мебели и бытовой техники.
Практика показывает, что большинство договоров заключается сроком на 10-11 месяцев. Делается это для того, чтобы не регистрировать его в Росреестре и не платить никаких платежей, включая госпошлину и налоги. Закон (ГК РФ) предусматривает обязательность процедуры регистрации, однако на деле практически никто этого не делает.
Неотъемлемой частью рассматриваемого договора является акт приема-передачи квартиры, который стороны подписывают дважды: когда квартира передается от арендодателя арендатору и наоборот. Акт содержит в себе максимально подробные характеристики и описание сдаваемой квартиры, включая перечень мебели, техники, их техническое состояние и внешний вид.
Особое внимание следует уделить тем предметам, которые имеют изъяны и технические неисправности. Все это следует прописать в акте и только после этого давать свое согласие.
Скачать акт приема передачи квартиры при аренде.
Договор найма или аренды квартиры — в чем разница?
Договор найма и договор аренды — это соглашения, по которым имущество передается во временное владение и пользование за плату (ст. 671 ГК РФ). Оба документа устанавливают правовые отношения между собственником жилья и лицом, арендующим жилплощадь. Несмотря на общую функцию, имеют следующие отличия:
- Соглашение об аренде жилья, оформленное на срок более 1 года, должно быть зарегистрировано в Росреестре.
- Найм, заключенный на срок менее 1 года, регистрировать не нужно.
- Срок. Передавать жилье в наем можно на срок не более 5 лет, для аренды временных ограничений нет.
- Расторжение. По желанию нанимателя сделку можно расторгнуть в любой момент, по требованию наймодателя — только в судебном порядке (с согласия нанимателя можно без суда). Досрочное расторжение соглашение об аренде по инициативе любой из сторон осуществляется через суд, если иное не установлено в соглашении.
Куда обращаться за регистрацией договора
На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.
Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.
В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН. Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки. Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ). Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.