Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «40. Договор найма жилого помещения: понятие, виды, содержание.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).
Приватизация жилья: понятие, условия, порядок.
Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
Граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде вправе с согласия:
— всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;
— а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;
— приобрести эти помещения в собственность.
Жилые помещения передаются:
— в общую собственность;
— либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность:
— по заявлению родителей, опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства;
— либо по их инициативе.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям.
Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов.
Оформление договора, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на жилое помещение, в том числе доля умершего. Указанные доли в праве общей собственности признаются равными.
Не подлежат приватизации жилые помещения:
— предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2015 года;
— а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии;
— в общежитиях;
— в домах закрытых военных городков;
— а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Аварийные — дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам.
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
Служебные — жилые помещения, предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений, должны проживать по месту работы или вблизи нее и предоставляемые только на время существования данных трудовых отношений. Приватизация служебных квартир разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому она принадлежит не менее 10 лет.
Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется их уполномоченными собственниками, органами гос власти и МСУ, госу или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, гос или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами гос власти, МСУ, , предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Нотариального удостоверения договора передачи НЕ требуется и государственная пошлина ГН взимается.
В договор включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Право собственности возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в 2-х месячный срок со дня подачи документов.
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих помещений.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в гос и муниципальном жилищном фонде социального использования 1 раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Возможна приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, при этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома.
Виды договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения делятся на виды:
— договор коммерческого найма жилого помещения;
— договор найма специализированного жилого помещения;
— договор социального найма жилого помещения.
Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда.
Обязанности сторон по договору найма жилого помещения
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Стороны договора найма
Пользоваться жильем на основании договора найма могут только граждане (См. п. 1 ст. 677, ГК РФ). Если помещение снимает организация, отношения оформляют договором аренды или иным договором.
При этом функциональное назначение жилья изменять нельзя. Юридическое лицо не вправе использовать арендованные площади иным образом (См. ст. 671, ГК РФ).
Важно! Наниматели жилого помещения – только физические лица.
Наймодателями выступают граждане или юридические лица – собственники помещения. Органы государственной власти не уполномочены сдавать помещения, находящиеся в их ведении, на условиях коммерческого найма.
Существенным условием договора найма жилого помещения является срок. Он может заключаться на период менее года. Тогда он считается краткосрочным. Если же период превышает один год, то договор является долгосрочным. Максимальный срок, на который может заключаться соглашение о найме жилого помещения, составляет пять лет. Поэтому если даже стороны заключат договор на более длительный период, он будет действительным только в течение пяти лет.
Положения о регистрации долгосрочного договора не применяются по отношению к найму. Несмотря на это, многие специалисты по недвижимости полагают (или делают вид), что соглашение придется регистрировать в органах Росреестра. И рекомендуют заключать договор только на 11 месяцев. В то же время квартирантам нередко этот вариант подходит, так как в течение этого времени они смогут решить вопрос о том, насколько их устраивает квартира и хотят ли они здесь оставаться дальше или нет.
Нюансы сделок по найму жилья
Этот вид договоров отличается от других по нескольким признакам. В первую очередь это касается его предмета. Объектом сделки выступает только отдельное подходящее для постоянного в нем проживания помещение.
Для социального и специализированного найма также характерно то, что сама сделка оформляется на основании принятого муниципальным (государственным) органом решения. Имеются свои особенности и при использовании переданных помещений.
Договоры по передаче жилья в пользование другим лицам имеют свои нюансы. В первую очередь они касаются самого передаваемого помещения.
Наймодатели должны предоставлять отдельные пригодные для жизни в них помещения, а наниматели обязаны обеспечить их сохранность.
О том чем соглашение аренды жилья отличается от договора найма вы можете узнать, посмотрев видео:
Смотрите также Телефоны для консультации 12 Янв 2020 kasjanenko 370
Поделитесь записью
Обсуждение: 3 комментария
- Мокина Света says:
16.02.2018 в 11:59А мы не стали разбираться в тонкости данного договора и когда поняли, что пока не поймем все пункты, не подпишем, наняли специалиста в юридическом бюро, который нам всё и разъяснил. Очень удобно.
Ответить
- Лариса says:
09.03.2020 в 01:35
На самом деле в найме жилья ничего сложного нет, нужно только не забывать о том, что такой договор может быть расторгнут по желанию одной из сторон и согласовать, за сколько об этом предупредить, чтобы обойтись без сюрпризов.
Ответить
- Анна says:
24.05.2020 в 14:28
Когда мы снимали квартиру, хозяйка нам выдала распечатанный договор аренды. Мы его подписали, но ни печати, ни заверения юристом не делали. Поэтому этот документ на деле был бумажкой. И так у нас большинство людей поступают. А потом возникают трудности с арендаторами.
Ответить
Актуальность темы. Жизнь не стоит на месте, и какими бы сильными не были финансовые потрясения последнего времени, людям, как и прежде, надо где-то жить. Поэтому рынок арендованного жилья все также активен. Но надо понимать, если в какой-либо сфере нашей жизни происходит деловая активность, то она всегда должна быть подвергнута нормативно-правовому регулированию.
Перед подписанием договора обязательно проверьте, имеет право наймодавца обладать помещением (попроси акт собственности или доверенность от владельца), указанием предмета найма (подробное описание помещения с указанием его адреса и площади). Очень важно, как можно точно указать, в каком состоянии передается нанимателю помещение, которое имеет оборудование (отопление, вода, электричество, телефонная линия, доступ к Интернету), есть мебель, и т.д. Поэтому во время передачи помещения обязательно составляется и подписывается сторонами Протокол, в котором будут указаны состояние счетчиков, оборудование помещения, уровень износа оборудования и устройств, находящихся в помещении. Такой протокол будет основой проверки состояния помещения при его сдаче, по окончании договора. Указанием способа пользования помещением (жилые цели Нанимателя, с целью размещения фирмы и т. д.) указанием срока выдачи помещения или срока передачи ключей от помещения (это может наступить во время подписания договора или в другой срок). Если в договоре нет условий относительно срока выдачи помещения, наймодатель должен выдать его немедленно по требованию Нанимателя, указанием срока, на который заключается договор (на определенный срок, напр. в месяцах или с указанием конкретной даты, или на неопределенный срок) указанием величины квартплаты, срока и способа платежа.
Краткосрочный договор, заключенный с посторонними лицами – это такая разновидность договора, которая используется как скрытая форма коммерческой аренды или найма. Во время заключения такого договора плата взимается вперед за весь срок. Срок действия такого соглашения может быть от 3-х до 6-ти месяцев, по истечении этого срока договор перезаключается.
При заключении договора аренды или коммерческого найма нужно стать на учет в налоговой инспекции и уплачивать налоги. А вот во время заключении договора безвозмездного пользования жилым помещением не надо отчитываться перед государством, но любые юридические последствия (кроме платы за наем, к примеру, ущерб и др.) у сторон возникнут в таком, же объеме, как и во время заключения стандартного договора аренды. Такие договора применяются часто в больших мегаполисах и оформляются обычно в нотариальной форме (в законе прямых указаний на это нет) и какой-либо регистрации не подлежат (учетной или государственной).
Степень разработанности темы курсового исследования. Путем сопоставления видов договоров найма жилого помещения выявляются отличия в их правовом регулировании, и определяется место в системе юридических фактов, порождающих право на жилое помещение. Особое внимание уделяется новеллам жилищного законодательства и проблемам в правоприменительной деятельности при осуществлении гражданами права пользования жилыми помещениями по договорам найма, а также предлагаются адекватные пути их решения.
Объектом исследования являются общественные отношения в жилищной сфере и их изменения, происходящие в условиях перехода к рынку.
Предмет исследования составляет договор социального найма жилого помещения как одного из способов реализации конституционного права на жилище, его роль и значение в условиях становления рыночной экономики, отношения, предшествующие его заключению, а также возникающие в силу договора социального найма.
Цели и задачи исследования. Цель настоящей работы заключается в том, чтобы показать значение договора найма, рассмотреть сформулированные и обоснованные подходы к выработке жилищной политики России как социально-правового государства. Задачи, определенные для достижения намеченной выше цели:
— понятие договора найма жилого помещения; — предмет и объект договорной конструкции; — субъекты договора найма; — заключение и расторжение договора найма; — особенности договора найма отличающие данное соглашение от сходных гражданско-правовых конструкций; заключение.
Гипотеза – договор найма является продолжением не только правовой, но и социальной политики государства. Это обосновывается тем, что в правовом социальном государстве основополагающим принципом является ответственность государства перед личностью. В жилищной сфере одним из важных инструментов решения этой задачи является предоставление жилья по договору социального найма.
Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания — диалектический, системный, социологический, так и вытекающие из общих частно-научные методы — метод сравнительного правоведения, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический.
Значимость исследования заключается в том, что в работе проанализированы общие и специальные теоретические основы договора найма жилого помещения, а также его роль и значение.
Теоретическая основа базируется на трудах нижеупомянутых авторов цивилистов: — А.В. Небабин, С.А. Иорданова, С.Я. Сорокина, Н.Ю. Шлюндт, Н.В. Дулатова, Ф.В. Цомартова, Н.Н. Долбаева.
Нормативно-правовая база: — Конституция РФ, Гражданский и Гражданско-процессуальный кодекс, федеральные законы.
Структура работы: — введение, две тематические главы, заключение, глоссарий, список использованных источников, приложения.
Новостройки имеют ряд преимуществ перед жильем во вторичном жилом фонде. Как правило, в новых районах большого города инфраструктура более совершенна. Именно там открываются самые большие и удобные гипермаркеты. Районы новостроек не имеют традиционных проблем с транспортной доступностью в холодное время года, ведь там проще установить ответственное за коммунальное хозяйство лицо, а поэтому и дороги зимой чистятся лучше. Кроме того, хозяева квартир в новостройках меньше страдают от действий социально не адаптированных соседей, ведь покупка квартиры в новостройке подразумевает определенный уровень дохода.
Если вы хотите использовать все эти преимущества, но вместе с тем не уверены, что можете себе позволить покупку квартиры? Жилье в новостройке можно взять в аренду. Нужно только знать некоторые тонкости закона и практики, связанные с арендой новостроек. Прежде всего, необходимо помнить. Что сдать квартиру в аренду может только собственник жилья, а не фирма-застройщик. Именно поэтому снять что-либо в доме, который еще сдается в эксплуатацию не получится. У собственника должно быть свидетельство о праве собственности на квартиру, выданное органом Росрегистрации. Наличие этого документа – правовая гарантия того, что вы в один далеко не прекрасный день не будете выселены без предупреждения новым собственником жилья.
Кроме того, остерегайтесь таких хозяев, которые стремятся «повесить» на арендатора процесс заключения договоров с энергетиками, газовщиками и управляющей компанией. Самый удобный для вас вариант, если указанные договоры у владельца есть и он может вам и продемонстрировать. В любом случае, соглашаться на заключение подобных договоров не стоит даже за существенное снижение арендной платы. Вы можете по ошибке не расторгнуть этот договор, когда будете выезжать, и потом оказаться обязанным платить за то, чем не пользуетесь.
В остальном, имейте ввиду, что хозяева квартир в новых домах очень трепетно относятся к сохранности ремонта. По закону все, что испорчено вами, ремонтировать должны тоже вы. Но бывает и так, что качество постройки оставляет желать настолько лучшего, что при обычном использовании портятся трубы, горит проводка. В этом случае вам необходимо как можно скорее вызывать представителя управляющей компании и составить с ним акт о повреждении. Именно этот документ и будет основным доказательством в случае конфликта с хозяином квартиры, если последний постарается «повесить» на вас ремонт.
Что необходимо учитывать, в случае, если снимать квартиру? Какие основные документы требуются для заключения договора аренды? Прежде чем внести плату за квартиру, нужно проверить документы собственника и правильно заключить договор аренды. Договор аренды квартиры — это существенное доказательство того, что вы взяли в аренду жилье. Только с договором аренды при себе можно отстаивать свои права, в том случае, если хозяин квартиры не выполняет условия договора, в том числе и в судебном порядке. Все проблемы лучше предотвращать, чем в последствии распутывать.
Перед тем как оформлять договор найма, требуется убедиться в том, что гражданин, который предлагает вам квартиру, на то уполномочен. Только частный собственник жилого помещения имеет законное право пользования и распоряжения имуществом.
Итак, сначала надо спросить человека, сдает вам квартиру, представить документ, способный подтвердить его законное право на собственность, к примеру договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о собственника.Если владелец единственный, то он и подписывает договор. От имени владельца сдать квартиру вправе и доверенное лицо, естественно, его полномочия обязательно должны быть удостоверены нотариально. Если собственников несколько, то положение осложняется. Собственник, обладающий только долей квартиры не может сдать в аренду ее полностью без согласия других владельцев квартиры. Под договором аренды квартир должны поставить подпись все владельцы квартиры, а если среди них есть несовершеннолетние дети, то их полномочные представители — родители.
Если удовлетворить личное присутствие всех владельцев не представляется возможным, один из них должен представить нотариальную доверенность на свое имя или согласие от других владельцев, опять же, оформленное нотариально. Самое важное — договор аренды квартиры, подписанный человеком на это не уполномоченным, юридически недействителен. Если у лица, сдает в аренду не имеется необходимых документов, лучше отказаться от найма такого объекта, иначе именно арендатор может столкнуться с целым рядом проблем. Этот документ обязательно должен включать: полное описание помещения — адрес, количество комнат; список арендаторов — паспортные данные этих людей; информацию об оплате коммунальных услуг; сроки действия договора; сведения о хозяевах квартиры; стоимость арендной платы; условия расторжения договора.
Виды договора аренды недвижимости
Отдельно стоит рассматривать виды договоров аренды недвижимости. К ним относятся:
- аренда земельного участка;
- социальная аренда помещения;
- коммерческая аренда жилья;
- традиционная аренда недвижимости.
Если к простому договору аренды помещения применяются простые требования, предъявляемые к договору аренды в целом, то к договору аренды земельного участка, ввиду специфики его предмета, есть отдельные правки. Так, его форма – обязательная письменная с государственной регистрацией.
Существуют отдельные требования к найму земли в зависимости от типа земельного участка и его собственника. Так, законом установлена отдельная процедура для получения в аренду земли, пребывающей в муниципальной или государственной собственности. Особенно жесткими для договора аренды земли являются требования касательно чёткого определения объекта аренды. В найм может быть сдан только участок земли, имеющий кадастровый номер и зарегистрированный в установленном законом порядке (вне зависимости от типа его собственника).
Также обязательным требованием при найме земли является соблюдение её целевого назначения. Несоблюдение этих требований является полноценным основанием для досрочного расторжения договора. Арендовать земельный участок у частного лица проще в процедурном отношении. Однако аренда муниципальных земель может быть более выгодной с точки зрения ценовой политики.
Требования к договору социального найма жилого помещения детально регламентируются жилищным законодательством. Предметом такого договора может быть исключительно недвижимость, пребывающая в государственной или муниципальной собственности. Договор содержит ограничение в плане субъектного состава. Так, арендодателем в этом случае может выступать только государство или органы муниципальной власти. Арендатором, в свою очередь, может быть только гражданин РФ. Более того, арендаторами могут быть только следующие категории граждан:
- признанные малоимущими и нуждающимися в жилом помещении;
- отдельные категории граждан, признанные нуждающимися в жилом помещении (вне зависимости от признания малоимущими).
Тема 12. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ
В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Договор доверительного управления имуществом является новым для российского гражданского законодательства. Он оформляет отношения по управлению чужим имуществом в интересах его собственника (или иного управомоченного лица – кредитора в обязательстве, субъекта исключительного права) либо иного указанного им (третьего) лица. Такое управление может осуществляться по воле собственника или управомоченного лица, обусловленной, например, его неопытностью или невозможностью самому использовать некоторые виды своего имущества. В некоторых случаях управляющий должен заменить собственника (или иное управомоченное лицо) по прямому указанию закона в связи с особыми обстоятельствами: установлением опеки, попечительства или патронажа (ст. 38, 41 ГК), признанием гражданина безвестно отсутствующим (ст. 43 ГК) либо его смертью (когда исполнитель завещания – душеприказчик распоряжается наследственным имуществом до момента принятия наследниками наследства).
В отличие от англо-американского права, придерживающегося концепции «доверительной собственности», в российском законодательстве прямо указано, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 4 ст. 209, абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК). Возникающие в результате заключения рассматриваемого договора отношения являются обязательственными, а не вещными.
По своей юридической природе договор доверительного управления имуществом представляет собой договор об оказании услуг. Его особенность заключается в том, что в силу этого договора управляющий совершает в интересах контрагента или выгодоприобретателя комплекс как юридических, так и фактических действий, составляющих единое целое, в связи с чем его предмет, в отличие от некоторых других договоров, не может рассматриваться как простая сумма юридических и фактических услуг.
Данный договор является реальным. Он вступает в силу с момента передачи управляющему имущества в доверительное управление, а при передаче в управление недвижимого имущества – с момента его государственной регистрации. Он бывает как возмездным, так и безвозмездным, и носит двусторонний характер.
Учредителем доверительного управления по общему правилу должен быть собственник имущества – гражданин, юридическое лицо, публично-правовое образование, а также субъекты некоторых обязательственных и исключительных прав, в частности вкладчики банков и других кредитных организаций, управомоченные по «бездокументарным ценным бумагам», авторы и патентообладатели.
В случаях, прямо предусмотренных законом (п. 1 ст. 1026 ГК), учредителем доверительного управления может стать не собственник (правообладатель), а иное лицо, например орган опеки и попечительства (п. 1 ст. 38, п. 1 ст. 43 ГК).
В качестве доверительного управляющего может выступать только профессиональный участник имущественного оборота – индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, поскольку речь идет об использовании чужого имущества с целью получения доходов для его собственника или указанного им выгодоприобретателя, т.е. по существу о предпринимательской деятельности.
В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, в роли доверительного управляющего может выступить и гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем (опекун малолетнего или душеприказчик, назначенный наследодателем, и др.), либо некоммерческая организация (фонд и др.), за исключением учреждения.
В отношениях доверительного управления во многих случаях участвует выгодоприобретатель (бенефициар), который не является стороной договора. Применительно к таким ситуациям договор доверительного управления представляет собой договор, заключаемый в пользу третьего лица (п. 1 ст. 430 ГК). В роли бенефициара может выступать и сам учредитель, устанавливая доверительное управление в свою пользу Однако доверительный управляющий не может стать выгодоприобретателем (п. 3 ст. 1015 ГК), поскольку это противоречит существу данного вида договора.
В доверительное управление может быть передано как все имущество учредителя, так и его определенная часть (отдельные вещи или права). Согласно п. 1 ст. 1013 ГК объектами такого управления являются:
• недвижимое имущество, включая предприятия и иные имущественные комплексы, а также отдельные объекты недвижимости;
• ценные бумаги;
• права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
• исключительные права;
• другое имущество (движимые вещи и права требования или пользования чужим имуществом).
Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 1013 ГК).
Под страхом ничтожности договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме (п. 1, 3 ст. 1017 ГК). Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК).
Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, устанавливаются иные предельные сроки.
Предметом договора доверительного управления служит совершение управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК), поскольку полностью круг этих действий обычно невозможно определить в момент учреждения управления. Вместе с тем законом или договором предусматриваются ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом, например в отношении сделок по отчуждению переданного в управление имущества.
По общему правилу доверительный управляющий обязан осуществлять управление имуществом учредителя лично (п. 1 ст. 1021 ГК). Управляющий вправе поручить другому лицу совершение от своего имени действий, необходимых для управления имуществом, если он уполномочен на это договором либо получил согласие учредителя в письменной форме, либо он вынужден сделать это в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя, не имея возможности получить указания учредителя в разумный срок. В случае передачи доверительного управления имуществом управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные (п. 2 ст. 1021 ГК).
В число основных обязанностей доверительного управляющего входит также представление учредителю и выгодоприобретателю отчетов о своей деятельности в сроки и в порядке, установленные договором (п. 4 ст. 1020 ГК).
Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, если оно предусмотрено договором, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при управлении имуществом. Особенность рассматриваемого договора состоит в том, что выплата вознаграждения, как и возмещение необходимых расходов, должны производиться за счет доходов от использования имущества, переданного в управление (ст. 1023 ГК).
Распоряжение недвижимым имуществом управляющий осуществляет только в случаях, предусмотренных договором (п. 1 ст. 1020 ГК).
Договор найма жилого помещения в Гражданском кодексе РФ:
Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.
Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.
Часть вторая ГК РФ несколько по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу, этот Кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл. 35), и арендный или иной договор, регулируемый гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма). Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально — юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).
Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды, регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора.
Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.
По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это получило закрепление в ст. ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), гл. 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем к двум указанным в Кодексе видам договора найма жилых помещений относится целый ряд положений данной главы.
Во-первых, в ГК РФ предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст. 162 ГК РФ, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жильем договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.
Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится Наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.
В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ).
В-четвертых, формулируя обязанности наймодателя, ГК РФ, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относятся: 1) регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; 2) положение о том, что, если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 3 ст. 681 ГК РФ).